HYFGS—2017—005 

惠陽府辦〔2017〕19號

各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構：

      修訂后的《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》業經五屆8次區政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請逕向區土地儲備中心反映。

惠州市惠陽區人民政府辦公室

　　　　　　　　　　　　　　2017年4月25日   

惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法

第一章  總則

第一條　為了完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地一級市場，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》、《惠州市土地儲備實施辦法》等法律、法規的規定，結合我區實際，制定本辦法。

第二條　本行政區域內國有土地儲備工作，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱土地儲備，是指區政府根據社會經濟發展的要求，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，結合土地利用年度計劃，依法采取收購、移交、收回等方式取得土地，進行前期開發、儲存，以備供應土地的行為。

第四條　區政府成立土地儲備計劃和土地利用計劃編制領導小組，指導編制土地儲備計劃和土地利用計劃。

第五條  區土地儲備中心是區政府設立的土地儲備機構，負責本區土地儲備工作；區盤整辦會同各鎮（含街道，下同）及相關職能部門按照區政府工作安排具體負責土地盤整收儲工作；區征地中心會同各鎮及相關職能部門負責集體土地征收、補償工作；區動遷辦會同各鎮及相關職能部門負責城鎮范圍內房屋拆遷、安置、補償等工作。

第二章 土地儲備計劃管理

　　第六條  在區土地儲備計劃和土地利用計劃編制領導小組的指導下，區土地儲備中心會同區土地行政主管部門和區財政部門，根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和經濟發展各行業用地需求，合理確定年度儲備土地總規模、存量建設用地儲備規模、新增建設用地儲備規模、供應規模、計劃年度末儲備土地規模等，并對年度土地儲備資金和開發利用資金需求與資金籌措、土地儲備成本與收益等進行經濟分析，對國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式等做出合理的安排，編制切實可行的年度土地儲備計劃和年度土地利用計劃。

　　第七條　年度土地儲備計劃和年度土地利用計劃經區政府批準，并報上級國土資源管理部門備案后組織實施。各鎮及區發改、住建、國土資源、財政、環保等職能部門，按照職責分工各負其責、相互配合，認真貫徹落實年度土地儲備計劃和年度土地利用計劃。

第三章 土地收儲的方式及補償

　　第八條　儲備土地通過以下方式收儲入庫：

 （一）收購收回。

根據區政府批準實施的盤整補償方案，通過與原用地單位或土地權利人協商，按規定標準補償收回土地。

（二）移交入庫。

相關部門通過下列方式取得的土地，按程序移交區土地儲備中心統一管理。

1.司法機關、行政機關罰沒的土地。

2.區國土資源分局、區國資辦、區公用事業局或由各鎮等單位管理的土地，包括已依法完善征地手續或國有農用地轉用手續的土地。

    （三）依法收回。

    1.土地使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的土地。

    2.公路、鐵路等機構核準報廢的土地。

    3.因單位搬遷、解散、撤銷、破產、進行產業結構調整或其他原因停止使用的行政劃撥土地。

    4.政府依法收回的閑置土地。

    5.解除土地使用權出讓合同收回的土地。

    6.因公共利益需要提前收回的土地。

　　（四）法律法規允許的其他方式。

第九條　儲備土地的補償原則：

（一）土地權利人以出讓方式取得土地使用權的，政府通過依法收回或收購收回該土地使用權的，原則上采取現金補償或容積率補償，2種方式可合并使用或單獨使用。

1.當宗地需全部收回時，采取現金補償。

2.當宗地被部分收回時，根據城市規劃，剩余土地的容積率比土地出讓時約定的容積率高的，將被收回的土地建筑面積折算容積率補償到剩余地塊，但最高不能超過規劃設定的容積率。差額容積率以被收回土地計容面積進行抵扣，進行容積率補償后，剩余土地則采取現金補償。

容積率方式補償由區住建部門確定，區盤整辦根據城鄉規劃建設聯審會議紀要和宗地規劃條件確定的補償計算方式，落實土地收回工作。

（二）土地權利人以劃撥方式取得土地使用權的，政府通過依法收回或收購收回該土地使用權的，一律采取現金補償。

（三）對符合《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）及相關法律法規規定可以置換土地的，經區政府批準后，可以等值置換用途相同的土地。

第十條　儲備土地的補償標準：

（一）對歷史上已審批供地或通過出讓方式取得的各類國有土地使用權的土地，因城市規劃調整需要收回的，按如下標準予以補償：

1.商業、住宅、綜合用地（商住比例為商業10%、住宅90%計算，已明確商住比例的以明確的為準），按土地使用權剩余使用年限市場評估價收回補償，土地出讓時未明確容積率的，統一按《惠州市惠陽區人民政府關于確認建設用地基準容積率的實施意見》（惠陽府〔2016〕25號）規定的容積率標準執行（即淡水街道、秋長街道、三和街道、沙田鎮容積率為2.4，其余各鎮容積率為2.0），土地出讓時已明確容積率的以明確的為準。

2.工業用地等（含其他用途出讓地）按剩余使用年限市場評估價收回。

（二）對通過招拍掛出讓方式取得的各類土地使用權，因企業提出調整規劃并需要政府收購收回，經區政府批準同意并重新掛牌出讓的，按原取得土地成本價格不計利息收購收回給予補償。

（三）劃撥土地按土地出讓評估價的60%進行補償（評估的土地使用條件按劃撥時的約定；劃撥土地時未約定的，按我區容積率界定的方式認定）。

（四）歷史上由單位征地但未辦理國有土地使用權證的土地，原單位已付清農民征地款和附著物及青苗補償款、權屬無爭議，能協助政府與農民簽訂征地協議、完善征地手續的，以及已供未繳清出讓金等規費的出讓用地，按照《惠州市惠陽區土地成本補償標準及土地收益使用暫行辦法》（惠陽府辦〔2016〕21號）規定標準進行補償。

（五）對符合調整置換方式且具備置換條件收回的土地，按照剩余使用年限市場評估價等值置換的原則進行置換。

（六）容積率補償按同用途等建筑面積補償，不同用途的不得進行容積互換補償。

（七）地塊經核實認定為企業原因造成的閑置土地，應按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關規定先繳交土地閑置費后再對土地予以補償。

（八）地上建（構）筑物，已依法辦理報建手續的按《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）規定按市場價值評估予以補償；報建手續不完善且2009年衛片執法衛星影像圖上存在的，按征地補償標準予以補償；報建手續不完善且2009年衛片執法衛星影像圖上不存在的，依法不予補償。

依法辦理報建手續且沒有形成地上建筑的樁基工程，以區財政局工程預結算審核中心審核確認的投資金額予以補償。

地上青苗、果木等附著物參照征地補償標準予以補償。

第四章 土地收儲的程序

　　第十一條　土地收購的程序：

（一）用地單位申請或經區政府批準收購、收回的土地，確定為收購、收回任務。

  （二）土地權屬調查和現場勘查。

區盤整辦負責核查擬收儲土地的權屬登記及查封、抵押情況。相關鎮會同屬地國土資源所現場調查土地現狀，包括地上附著物權屬、征地補償、預留地落實等情況，填寫《建設用地情況調查表》及制作現場圖片、航拍圖，并測量出具數字化圖。

（三）由區盤整辦或相關鎮向權利人發出《擬收回土地使用權通知》或盤整通知。

    （四）登記相關資料，并與權利人協商收回用地補償事宜，同時權利人提供相關資料。

  （五）擬訂盤整補償方案。

根據第九條、第十條規定，分類確定補償方式和標準。

（六）征詢意見。

擬收儲土地的盤整補償方案應當征詢土地使用權人的意見。

    （七）方案報批。

    盤整補償方案征求相關部門意見并修改完善后，按規定程序報區政府審批或區土地聯審領導小組成員會議討論，經批準后實施。
　　（八）組織實施。

盤整補償方案經區政府批準或區土地聯審領導小組成員會議討論通過后，按如下程序實施：

    1.簽訂協議。由區土地儲備中心或者相關鎮與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。

    2.土地清場。相關鎮負責清場的，由其與地上物權利人簽訂《地上物補償協議》并落實清場工作。

    3.土地補償（掛賬收回除外）。根據簽訂的補償協議支付相關補償費給土地權利人。

    4.注銷用地批準文件或不動產權證（含國有土地使用權證）。在完成上述工作后，相關鎮將有關資料報送到區盤整辦，由區盤整辦會同區國土資源分局下達收地批復文件，注銷原國有土地使用權證或用地批準文件（涉及不動產登記的，憑收地批復文件，由不動產登記局依法注銷）。

    （九）資料歸檔。

區盤整辦收集整理資料，并登記造冊歸檔。

第十二條  土地移交入庫的程序：

（一）移交土地的提起。

根據本辦法規定需移交的土地或經區政府批準需移交入庫的土地，經原管理土地的單位向區土地儲備中心書面提出移交土地事項。

（二）土地權屬調查和現場勘查。

區土地儲備中心協調區盤整辦和相關鎮開展調查工作，核查擬移交土地的權屬登記狀況及查封、抵押情況，相關鎮會同屬地國土資源所現場調查土地現狀、征地補償、預留地落實等情況，填寫《建設用地調查情況表》及制作現場圖片、航拍圖，并測量出具數字化圖。

（三）擬訂移交土地成本（補償）核算方案。

對擬移交入庫的土地進行成本或補償核算，擬訂成本（補償）核算方案。

（四）征詢意見。

移交土地成本或補償核算方案征詢移交單位意見。

（五）方案報批。

征求相關部門意見并修改完善后，按規定程序報區政府審批或區土地聯審領導小組成員會議討論，經批準后實施。
　  （六）組織實施。

1.簽訂土地移交協議。區土地儲備中心與原管理土地的單位簽訂《國有土地移交協議》。

2.注銷用地批準文件或不動產權證（含國有土地使用權證）。由區盤整辦會同區國土資源分局下達收地批復文件，注銷原國土證或用地批準文件（涉及不動產登記的，憑收地批復文件，由不動產登記局依法注銷）。

3.落實補償。根據補償方案，對需以現金形式支付補償的，由區土地儲備中心向區政府請撥后支付。

    （七）資料歸檔。

    區盤整辦收集整理資料，并登記造冊歸檔。

  第十三條  依法收回土地的程序：

（一）對第八條第三款中第1～3類需收回的土地按有關法律法規的程序進行。

（二）對第八條第三款中第4～6類需收回的土地按如下程序進行：

1.閑置土地收回。

區國土資源分局根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）對閑置土地進行調查、認定和處置。

對適用《閑置土地處置辦法》第十二條規定的“（四）協議有償收回國有建設用地使用權”、“（五）置換土地”的方式處置的，由區國土資源分局會同區盤整辦與土地使用權人進行協商，并根據協商結果擬定收回方案報經區政府同意后實施。

對適用《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第十四條規定的“無償收回”的方式處置的，由區國土資源分局會同區盤整辦擬定收回方案報經區政府同意后實施。

2.解除土地使用權出讓合同的方式收回。

（1）對符合解除《土地使用權出讓合同》條件的用地，由區國土資源分局轉給區盤整辦開展工作。

（2）土地權屬調查和現場勘查。區盤整辦負責核查土地的權屬登記及查封、抵押情況，相關鎮會同屬地國土資源所現場調查土地狀況、地上附著物權屬、征地補償、預留地落實等情況，填寫《建設用地調查情況表》及制作現場圖片、航拍圖，并測量出具數字化圖。

（3）區國土資源分局會同區盤整辦向權利人發出《解除合同通知書》，告知收回用地事宜。

（4）資料登記與協商。在規定期限內，土地權利人持相關資料到區盤整辦進行登記，由區盤整辦與權利人協商收回土地補償事宜。

（5）由區國土資源分局會同區盤整辦擬訂解除合同收回土地使用權補償方案，報區政府審定。

（6）補償方案送達。

（7）告知和聽證。發出聽證告知書，權利人申請聽證，則召開聽證會。區國土資源分局會同區盤整辦根據聽證情況，依照有關規定確需調整補償標準的，按規定制定調整補償方案，報區土地聯審領導小組成員會議審定。方案調整后，權利人同意政府收回用地，可按收購收回的程序辦理。

（8）報請區政府收回土地使用權，發出收回決定書。

經區政府批準以解除合同方式收回土地使用權后，由區國土資源分局下達《收回土地使用權決定書》。

    （9）收回決定書送達。

（10）注銷用地批準文件或不動產權證（含國有土地使用權證書）。由區盤整辦會同區國土資源分局下達收地批復文件，注銷原國土證或用地批準文件（涉及不動產登記的，憑收地批復文件，由區不動產登記局依法注銷）。

（11）資料歸檔。

區盤整辦收集整理資料，并登記造冊歸檔。

3.因公共利益需要提前收回。

（1）提前收回土地使用權宗地的確認。擬提前收回的地塊規劃功能，經區住建部門確定屬公共設施或市政設施用地性質，并經區政府確定需開展收回土地使用權的，確認為需提前收回土地使用權宗地。

（2）土地權屬調查和現場勘查。區盤整辦負責核查土地的權屬資料及查封、抵押情況，相關鎮會同屬地國土資源所現場調查土地狀況、地上附著物權屬、征地補償、預留地落實等情況，填寫《建設用地調查情況表》及制作現場圖片、航拍圖，并測量出具數字化圖。

（3）由區國土資源分局會同區盤整辦向權利人發出《收回土地使用權通知書》，告知收回用地事宜。

（4）資料登記與協商。在規定期限內，土地權利人持相關資料到區盤整辦進行登記，由區盤整辦與權利人協商收回土地補償事宜。

（5）由區國土資源分局會同區盤整辦擬訂收回土地使用權補償方案，報區政府審定。

（6）補償方案送達。

（7）告知和聽證。發出聽證告知書，權利人申請聽證，則召開聽證會。

（8）報請區政府批準提前收回土地使用權。

區國土資源分局會同區盤整辦根據聽證情況，依照有關規定確需調整補償標準的，按規定制定調整補償方案，報區政府審定。方案調整后，報經區政府批準提前收回土地使用權。

（9）由區國土資源分局發出收回決定書。

（10）收回決定書送達。

（11）注銷用地批準文件或不動產權證（含國有土地使用權證書）、并公告。下達收回決定后，由區國土資源分局和區不動產登記局注銷原用地批準文件、國有土地使用權證或不動產登記證。

（12）資料歸檔。

區盤整辦收集整理資料，并登記造冊歸檔。

                  第五章 儲備土地入庫管理

第十四條  經收購收回、移交入庫、依法收回等方式收儲的土地，納入區土地儲備中心儲備土地庫進行管理。

第十五條  區土地儲備中心以地塊為單位建立儲備土地的臺賬、檔案與土地儲備管理信息系統。  

第十六條  入庫的儲備土地應當權屬清晰、已收歸政府所有并具備以下資料：

（一）區政府關于批準土地收儲的會議紀要或批準文件。

（二）土地征用或收回土地批準文件。

（三）土地收儲方案及收儲協議。

（四）用地情況調查表及現場照片。

（五）用地數字化圖。

（六）原國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、用地批準文件復印件及原國有土地使用權證注銷證明。

（七）土地補償憑證等相關資料。

第十七條  儲備土地入庫后，區土地儲備中心及時建立臺賬、檔案及更新土地儲備管理信息系統。

 第六章   儲備土地的日常管理及開發利用

第十八條  區級財政撥付資金由各鎮實施的盤整項目，盤整補償工作完成后，土地應及時移交區土地儲備中心統一管理，完善相關手續。

第十九條  新收儲的土地，應當完成清場和支付地上物補償，在移交入庫時，由區土地儲備中心和所在地鎮到現場樹立界樁與標識牌，并拍照存檔。對完成界樁與標識牌設置的，按屬地管理原則，由區土地儲備中心委托所在地鎮管理。

第二十條　儲備土地采用有償委托方式進行管理。

全區范圍內的儲備土地由所在地鎮負責管理，管理費為每年0.5元/平方米，由區財政安排資金支付。具體由區土地儲備中心在每年年末向區財政報送委托各鎮管理的土地面積及考核結果、應支付的管理費，再由區財政核撥管理費給各鎮。

第二十一條　管理費用于巡查儲備土地、拆除違法建筑以及購買巡查和執法工具等日常開支。

第二十二條  各鎮應當將儲備土地委托管理情況連同各宗地的現狀圖片于每年12月前以書面形式報送區土地儲備中心。未完成更新調查的暫停支付儲備土地管理費。

第二十三條  所在地鎮應當指派專人負責巡查受托管理的儲備土地，樹立界樁與標識牌等，確保儲備土地不受侵占和破壞。各鎮政府日常管理工作具體如下：

（一）開展日常巡邏，及時發現并協調有關部門依法查處和制止非法侵占、破壞儲備土地的行為，包括違法搶建、搶種、砍伐樹木、亂挖石土、亂倒垃圾余泥等破壞儲備土地現狀的行為。

（二）管理和保護儲備土地上的市政基礎設施以及其他已補償的經濟作物、構筑物等。

（三）對存在危險的地塊采取安全防護措施，設置警示牌等。

（四）儲備土地的復耕復種工作。

第二十四條  對出現違法搶建搶種、砍伐樹木、亂挖石土、亂倒垃圾余泥等破壞儲備土地現狀的行為，各鎮應在15個工作日內書面告知區土地儲備中心，并協調有關部門依法及時制止、整改和恢復原貌，依法追究行為人的侵權責任。對搶種搶建的地上物，依法不予補償。區土地儲備中心對各鎮告知的被侵占或違法使用的儲備土地進行跟蹤監督，確保各鎮將儲備土地恢復原貌。

第二十五條  區土地儲備中心應當在每年第四季度組織人員對各鎮管理儲備土地的情況進行核實和監督。對發現侵占和破壞儲備土地的行為，應當及時將相關情況通知所在鎮，所在鎮應當自接到通知后及時協調有關部門依法查處和制止侵占、破壞行為，并于15個工作日內將處置情況報送區土地儲備中心。

第二十六條  發生下列嚴重侵占儲備土地情形之一的，所在鎮應當在發現之日起或自收到區土地儲備中心通知之日起3個月內恢復到委托管理前原貌，否則暫停撥付當年的儲備土地管理費用：

（一）委托管理后存在新的違法建筑。

（二）非法利用儲備土地從事經營活動。

（三）委托管理后存在新的搶種現象。

（四）其他改變土地用途、非法占用儲備土地、非法堆填土等嚴重損害儲備土地的情形。

第二十七條  發現嚴重侵占儲備土地情形，區土地儲備中心應將相關情況及時報送區財政局，停止撥付儲備土地管理費用。待所在鎮處置完成并恢復原貌后，再行撥付。

第二十八條  各鎮可根據實際情況，對近期無法開發利用的土地組織或委托當地村民耕種短期農作物（不含果木和觀賞性園林、綠化植物），并簽訂臨時耕種協議，約定政府需要使用土地時的交付時間、短期農作物補償等事項。短期農作物按照《惠州市加強建設項目征地拆遷管理規定》（惠州市人民政府令第86號）規定標準給予補償。

第二十九條  儲備土地的前期開發利用。土地前期開發涉及道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，按照國家工程建設的有關規定進行管理。

第七章 儲備土地出庫管理

第三十條  儲備土地出庫方式：

（一）出讓、劃撥、租賃（需通過招拍掛方式出租，出租期限最高不超過20年）、作價入股、授權經營。

（二）移交。

對本辦法施行前已建成的公園、廣場、綠地等非經營性基礎設施或公用設施使用的，或按相關規定已開墾為農業用地或林業用地的，以及已用作水庫、水源保護區、河道及堤圍管理用地的，由區土地儲備中心移交相關職能部門或所在鎮使用和管理，并核銷庫存面積。

（三）臨時使用。

儲備土地可以安排臨時使用（含臨時施工使用及臨時停車場等），但最長不超過2年；不得修建永久性建筑物。租金標準按《廣東省土地管理實施辦法》計算并簽訂臨時使用土地協議書（不含鎮組織復耕復種方式使用）。

第三十一條  以出讓、劃撥、租賃、作價入股、授權經營方式出庫應當滿足以下條件：

（一）收儲補償款已支付到位。

（二）達到“三通一平”供地條件，地上物已完成清場。

（三）不存在抵押登記等他項權和其他限制權力的情況。

第三十二條  儲備土地出庫程序。除按國家規定程序以授權經營、作價入股方式出庫外，以出讓、劃撥、租賃方式出庫和安排臨時用地的，按如下程序進行：

（一）以出讓、劃撥、租賃方式出庫由所在鎮按以下程序進行：

1.清場。儲備土地出庫前需開展清場工作的，由所在鎮根據實際情況制訂清場方案，并征求區土地儲備中心及相關部門意見，按程序報區政府批準后由所在鎮負責實施。

2.申請。所在鎮或相關部門向區土地儲備中心提出土地出庫申請。提交出庫申請時，應當提供地塊數字化圖及現場圖片。

3.審核。

區土地儲備中心核實土地界址及土地清場補償情況，并出具書面意見。　　

4.供地方案的擬訂和審批。

區國土資源分局收到區土地儲備中心的出庫意見后，按程序擬訂供地方案并請區政府審定。

5.儲備土地核銷。

完成供地后，區國土資源分局應當在供地完成后5個工作日內將供地批復文件及相關資料抄送區土地儲備中心，以作備案核銷，進行出庫登記。

    6.土地交付使用。

    土地交付由所在鎮按供地約定的交付時間落實。

（二）移交方式出庫。

1.區土地儲備中心根據土地管理部門出具的建設用地開墾驗收批復文件、土地利用清查建設現狀或城市規劃批準情況，向所在鎮或相關職能部門發出核實情況和征求意見函件，核實土地是否符合移交出庫條件（向區住建部門核實規劃情況、向用地和管理單位核實情況征求意見，向區國土資源、財政部門征求意見）。　　

2.區土地儲備中心會同相關鎮對擬移交土地進行現狀測量和現場拍照。

3.區土地儲備中心擬訂移交方案，并報區政府審定。

4.經區政府批準后，區土地儲備中心與接收單位簽訂土地移交協議，明確職責權利。　　

第三十三條  儲備庫核銷備案。

完成供地和已移交管理的儲備土地，區土地儲備中心應當及時核減相應的管理面積，并完善委托管理檔案材料。

第八章  資金管理

第三十四條  土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜〔2007〕17號）及相關規定。

 第九章  附則

第三十五條  本辦法自2017年5月1日起施行，有效期2年。《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》（惠陽府辦〔2015〕9號）同時廢止。