HYFGS—2017—004

惠州市惠陽(yáng)區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)惠陽(yáng)區(qū)個(gè)人住宅

規(guī)劃用地整合開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)的通知

惠陽(yáng)府辦〔2017〕12號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

    《惠州市惠陽(yáng)區(qū)個(gè)人住宅規(guī)劃用地整合開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)》業(yè)經(jīng)五屆5次區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)逕向區(qū)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、區(qū)國(guó)土資源分局反映。

　惠州市惠陽(yáng)區(qū)人民政府辦公室

　　　　　　　　　　　　　　2017年3月20日     

惠州市惠陽(yáng)區(qū)個(gè)人住宅規(guī)劃用地整合開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)  

第一章　　總 則

第一條  為整合開(kāi)發(fā)我區(qū)個(gè)人住宅規(guī)劃用地，優(yōu)化人居環(huán)境，完善城市功能，提升城市形象，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）和國(guó)土資源部《關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕47號(hào)），以及省、市有關(guān)文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

第二條  本意見(jiàn)所稱個(gè)人住宅規(guī)劃用地，是指早期規(guī)劃獨(dú)立占地，由居民或村民自行建設(shè)、規(guī)劃成片且經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查可整合建設(shè)的用地。

第三條  本意見(jiàn)適用于我區(qū)轄區(qū)早期已辦理國(guó)有土地使用證的個(gè)人住宅規(guī)劃用地（含已由企業(yè)收回的個(gè)人住宅規(guī)劃用地）的整合開(kāi)發(fā)。

第四條  個(gè)人住宅規(guī)劃用地整合開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循依法、公正、自愿、節(jié)約的原則，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、以人為本、合作共贏”的思路，堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合，成片開(kāi)發(fā)與零星地塊整合相并重，先易后難，分步實(shí)施，逐步實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、配套設(shè)施完善的宜居目標(biāo)。

第二章   整合開(kāi)發(fā)模式

第五條  依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，結(jié)合個(gè)人住宅規(guī)劃用地審批、建成情況，綜合評(píng)估整合開(kāi)發(fā)可行性，按照“分類處理、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則，充分發(fā)揮個(gè)人住宅規(guī)劃用地業(yè)主和社會(huì)企業(yè)的積極性，有針對(duì)性地開(kāi)展整合開(kāi)發(fā)工作，不斷探索整合開(kāi)發(fā)模式。

第六條  因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃或土地利用規(guī)劃，造成個(gè)人住宅規(guī)劃用地性質(zhì)全部或部分變更后剩余部分無(wú)法利用，有下列情況之一的，采用政府主導(dǎo)整合開(kāi)發(fā)模式，由政府采取現(xiàn)金補(bǔ)償或整體置換的方式進(jìn)行盤整收回：

（一）規(guī)劃為道路與交通設(shè)施用地的（如城市道路用地、城市軌道交通用地等）；

（二）規(guī)劃為綠地與廣場(chǎng)用地的（如公園綠地、防護(hù)綠地等）；

（三）規(guī)劃為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地的（如醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地、文化設(shè)施用地等）；

（四）規(guī)劃為其它公益類非經(jīng)營(yíng)性用地的。

第七條  對(duì)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的個(gè)人住宅規(guī)劃用地，引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)整合開(kāi)發(fā)，收購(gòu)方式可以是貨幣補(bǔ)償或物業(yè)置換等。

第三章   整合開(kāi)發(fā)要求

第八條　個(gè)人住宅規(guī)劃用地整合開(kāi)發(fā)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適應(yīng)。按照就近集中、成片開(kāi)發(fā)的要求，做好整合開(kāi)發(fā)布局，避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)及土地、資金等資源浪費(fèi)。

第九條　區(qū)財(cái)政每年在土地出讓純收益中安排一定資金，專項(xiàng)用于政府盤整收回不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃或土地利用規(guī)劃的個(gè)人住宅規(guī)劃用地，以達(dá)到逐步消化的目標(biāo)。

第十條　個(gè)人住宅規(guī)劃用地各業(yè)主聯(lián)合整合開(kāi)發(fā)的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定成立合作企業(yè)或者股份公司（下稱“合作企業(yè)”），以企業(yè)名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第十一條　企業(yè)收購(gòu)個(gè)人住宅規(guī)劃用地進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，由企業(yè)與原個(gè)人住宅規(guī)劃用地業(yè)主自行協(xié)商好物業(yè)置換比例、貨幣補(bǔ)償價(jià)格等相關(guān)事宜。

第十二條　土地收購(gòu)整合經(jīng)批準(zhǔn)辦理相關(guān)用地、建設(shè)手續(xù)后2年未使用的，政府有權(quán)依法收回；未按合同期限內(nèi)規(guī)定開(kāi)發(fā)利用全部土地的，政府有權(quán)依法收回其未使用部分的土地使用權(quán)。

第四章 　政策扶持

第十三條 整合原則。

（一）原則上將所有符合條件的個(gè)人住宅規(guī)劃用地國(guó)有土地使用證合宗，面積為各地塊面積之和。

（二）合宗用地四至范圍線可根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的建筑占地輪廓線劃定。合宗后用地能滿足整合開(kāi)發(fā)條件的，其余用地可不再辦理國(guó)有土地使用證，在權(quán)益清晰、符合規(guī)劃的條件下，可配建公共的綠地、停車位、活動(dòng)場(chǎng)地等，建筑物不得占用。

（三）合宗后用地不能滿足整合開(kāi)發(fā)條件的，原規(guī)劃范圍內(nèi)未辦理國(guó)有土地使用證的用地須根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，由整合企業(yè)按程序完善出讓手續(xù)（含少部分有審批手續(xù)尚未辦理國(guó)土證的地塊）。

第十四條 整合規(guī)劃條件。

（一）個(gè)人住宅規(guī)劃用地的規(guī)劃條件按《惠陽(yáng)區(qū)關(guān)于個(gè)人住宅規(guī)劃建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施意見(jiàn)》執(zhí)行。

1.惠陽(yáng)中心城區(qū)（含淡水、秋長(zhǎng)、三和街道，沙田鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，臨寬度小于24米規(guī)劃道路的個(gè)人住宅用地容積率定為2.4；臨寬度大于或等于24米規(guī)劃道路的個(gè)人住宅用地容積率定為3.0。新圩、鎮(zhèn)隆、永湖、良井、平潭鎮(zhèn)范圍內(nèi)，臨寬度小于24米規(guī)劃道路的個(gè)人住宅用地容積率定為2.0；臨寬度大于或等于24米規(guī)劃道路的個(gè)人住宅用地容積率定為2.5。

按上述容積率出具的個(gè)人住宅地塊規(guī)劃條件只作為辦理國(guó)土合宗手續(xù)使用，不作為土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的依據(jù)。

2.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨寬度小于或等于8米街(巷)道的地塊建設(shè)控制4層；臨寬度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地塊建設(shè)控制5層；臨寬度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地塊建設(shè)控制6層；臨寬度大于16米，小于24米街道的地塊建設(shè)控制7層；臨寬度大于或等于24米以上街道的地塊原則上按8層。整合范圍內(nèi)已建房屋按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3.各地塊實(shí)際可開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)容積率建筑面積為各個(gè)人住宅規(guī)劃用地面積與層數(shù)的乘積。該面積確定為原地塊的可建計(jì)容積率建筑面積。

（二）整合項(xiàng)目范圍各地塊可建計(jì)容積率建筑面積之和作為整合項(xiàng)目的可建總計(jì)容積率建筑面積。因條件限制，實(shí)施建設(shè)方案無(wú)法滿足相關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的（建筑間距、日照、停車位等），可建總計(jì)容積率建筑面積須下調(diào)。

（三）在符合規(guī)劃相關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)提高整合項(xiàng)目的計(jì)容積率建筑面積，具體以審批結(jié)果為準(zhǔn)。

（四）整合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑密度、綠地率、停車位等指標(biāo)可適當(dāng)放寬，建筑密度不宜大于40%、綠地率不宜小于20%、停車位不宜小于0.7個(gè)/100平方米計(jì)容建筑面積。整合后用地面積小于3000平方米的，停車位不宜小于0.5個(gè)/100平方米計(jì)容建筑面積，建筑密度、綠地率以具體審批結(jié)果為準(zhǔn)。

（五）整合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按上述條款確定的地塊規(guī)劃條件與控規(guī)編制的單元地塊指標(biāo)不一致時(shí)，須按程序調(diào)整控規(guī)單元地塊指標(biāo)。

第十五條 整合國(guó)有土地使用證。

（一）個(gè)人住宅規(guī)劃用地過(guò)戶到開(kāi)發(fā)企業(yè)名下或合并到各業(yè)主成立的合作企業(yè)名下，交易過(guò)戶按個(gè)人住宅地塊規(guī)劃條件確定的容積率執(zhí)行。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)整合項(xiàng)目實(shí)際批準(zhǔn)的計(jì)容積率建筑面積申請(qǐng)辦理土地延長(zhǎng)年限和確定商業(yè)、住宅面積比例。重新核發(fā)土地使用證和簽訂土地出讓合同。

（三）整合項(xiàng)目并宗后用地不能滿足整合開(kāi)發(fā)條件的，原規(guī)劃范圍無(wú)辦理國(guó)有土地使用證的土地應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的指標(biāo)按程序掛牌出讓后統(tǒng)一并宗、辦理土地延長(zhǎng)年限和確定商業(yè)、住宅面積比例。重新核發(fā)土地使用證和簽訂土地出讓合同。

（四）整合項(xiàng)目批準(zhǔn)后的計(jì)容積率建筑面積（含商住比例）超出原地塊的可建計(jì)容積率建筑面積的，超出部分須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。

第十六條  規(guī)費(fèi)政策。

凡屬于區(qū)政府收取的行政事業(yè)性費(fèi)用，按標(biāo)準(zhǔn)收?。灰艳k理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，收取的費(fèi)用如需退回，繳款單位可向執(zhí)收單位提交資料申請(qǐng)，按相關(guān)規(guī)定辦理。

第十七條  稅收政策。

（一）凡屬于返還原地塊業(yè)主物業(yè)發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，稅務(wù)部門按相關(guān)稅收政策辦理。

（二）返還原地塊業(yè)主物業(yè)的土地、建安成本可納入開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

（三）企業(yè)全部采用貨幣收購(gòu)地塊按土地成交價(jià)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

第五章　整合開(kāi)發(fā)流程

第十八條　整合個(gè)人住宅規(guī)劃用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查、審批，按以下程序辦理：

（一）項(xiàng)目申請(qǐng)。對(duì)符合第八條規(guī)定的項(xiàng)目，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體申報(bào)整合方案和可行性規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，向區(qū)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局提出申請(qǐng)。

（二）項(xiàng)目審查。由住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局和區(qū)國(guó)土資源分局區(qū)提出審查意見(jiàn)，符合條件的提交區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)聯(lián)審會(huì)議審議。

（三）整合方案經(jīng)區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)聯(lián)審會(huì)議審定后，區(qū)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按程序出具過(guò)戶地塊和整合范圍地塊的規(guī)劃條件，并函告區(qū)國(guó)土資源分局。

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體應(yīng)依據(jù)規(guī)劃條件向區(qū)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局和區(qū)國(guó)土資源分局申請(qǐng)完善、辦理項(xiàng)目國(guó)土和規(guī)劃建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

第六章　附 則

第十九條  本意見(jiàn)自2017年4月1日起施行，有效期3年。