一、《意見》起草背景和總體框架  

　　（一）起草背景  

上世紀90年代以來，惠陽區客觀上出現了一定數量的個人住宅規劃小區。隨著城鎮化發展地推進，個人住宅規劃用地與土地集約利用、人居環境優化、城市形象提升之間的矛盾日益凸顯。  

為高效地推進城鎮建設用地集約利用，提升城市形象，區住建局、區國土資源分局，結合惠陽實際，參照惠州市“三舊”改造相關辦法起草了本《意見》，作為個人住宅規劃用地整合開發操作依據。  

　　（二）總體框架  

《意見》共6章19條。第一章總則，對《意見》中相關術語進行釋義、闡述了《意見》適用范圍、遵循原則。第二章整合開發模式，明確了不同情形下的整合開發模式主體，以及整合開發方式。第三章整合開發要求，規定了整合開發須滿足的條件，明確了整合開發主體單位的責任。第四章政策扶持，對整合開發的實施，給出了具體技術操作指引及相應規費稅收優惠政策。第五章整合開發流程，明確了土地整合后開發建設相關程序。第六章附則，規定《意見》的有效期。  

　　二、《意見》的起草依據  

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）、國土資源部《關于大力推進節約集約用地制度建設的意見》（國土資發〔2012〕47號）、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府[2016]96號）》、《惠陽區關于個人住宅規劃建設技術標準的實施意見》  

　　三、對幾個重點問題的說明  

（一）術語定義及使用范圍  

《意見》中個人住宅用地，是指早期規劃獨立占地，由居民或村民自行建設、規劃成片且經現場勘查可整合建設的用地。  

《意見》適用于惠陽區范圍早期已辦理國有土地使用證的個人住宅規劃用地（含已由企業收回的個人住宅規劃用地）的整合開發。  

（二）關于整合開發模式  

《意見》對整合開發模式，分了兩種整合開發主體。一是由于依法修改城鄉規劃或土地利用規劃，造成個人住宅規劃用地性質全部或部分變更后剩余部分無法利用的，由政府主導盤整收回。二是對符合城鄉規劃和土地利用規劃的個人住宅規劃用地，引導、鼓勵社會企業收購整合開發。  

對于整合開發收購方式，本《意見》未作硬性規定，可以是貨幣補償或物業置換等方式。  

　　（三）關于整合開發要求  

《意見》中對整合開發要求作了相關規定，即必須符合上層次的規劃要求。  

　　（四）關于政策扶持  

《意見》規定各個人住宅規劃用地過戶到開發公司名下或合并到各業主成立的合作公司名下，交易過戶按個人住宅地塊規劃條件確定的容積率執行。個人住宅地塊規劃條件確定的容積率基于《惠陽區關于個人住宅規劃建設技術標準的實施意見》的相關規定：“惠陽中心城區（含淡水、秋長街道辦、沙田鎮、惠陽經濟開發區）范圍內，臨寬度小于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為2.4；臨寬度大于或等于24米規劃道路的個人住宅用地容積率定為3.0”、“按上述容積率出具的個人住宅地塊規劃條件只作為辦理國土手續使用，不作為土地開發強度的依據”。  

《意見》規定各地塊實際可開發建設計容積率建筑面積為各個人住宅規劃用地面積與層數的乘積。個人住宅規劃用地層數以《惠陽區關于個人住宅規劃建設技術標準的實施意見》控制的標準確定：“土地開發強度按以下標準執行：臨寬度小于或等于8米街(巷)道的地塊建設控制4層； 臨寬度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地塊建設控制5層； 臨寬度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地塊建設控制6層； 臨寬度大于16米，小于24米街道的地塊建設控制7層；臨寬度大于或等于24米以上街道的地塊原則上按8層。”  

考慮到整合開發難度大，實施成本高，為鼓勵企業整合開發，提高企業整合開發積極性，本《意見》對整合開發項目的容積率、建筑密度、綠地率、停車位等指標作了適當的放寬，其中容積率政策扶持較大，有別于正常掛牌出讓房地產開發項目的政策。  

　　（五）關于整合開發流程  

整合開發流程規定了整合后項目審查、審批的相關辦理程序。  

附：《惠陽區個人住宅規劃用地整合開發實施意見》